SAIBA COMO ESCOLHER O MELHOR ANDAR DO APARTAMENTO PARA MORAR

Escolher o apartamento ideal não é uma tarefa tão simples. É necessário avaliar uma série de fatores, como posição do apartamento em relação ao sol e à ventilação natural, preço, tamanho, localização, entre outros. Entretanto, outro fator muito importante costuma ser esquecido: saber como escolher o melhor andar do apartamento. Mas afinal, você sabe como fazer essa escolha?

Com o intuito de abordar essa questão, preparamos este artigo especialmente para você. Iniciaremos explicando a importância do andar do apartamento para o conforto da sua família. Em seguida, falaremos sobre as principais dicas que você deve seguir para tomar a decisão. Continue lendo e saiba tudo sobre o assunto!

Saiba a importância do andar do apartamento na escolha do imóvel

Vários são os fatores que influenciam na qualidade de vida em um apartamento. Questões que variam desde o imóvel em si quanto a fatores externos, como localização, condições climáticas do local, entre outros.

Entretanto, boa parte da qualidade de vida que você pode alcançar dentro de um apartamento é gerada a partir de variáveis que você tem como decidir, como a escolha do imóvel de acordo com a posição da ventilação predominante, nascente ou poente, tamanho do apartamento, número de quartos e o andar no qual você e sua família viverão.

Por ser tão importante, devem ser avaliados diversos critérios durante a escolha do andar do apartamento, a fim de que seja tomada a melhor atitude de acordo com o seu perfil ou de quem pretende viver no espaço. Falaremos de forma mais profunda sobre os critérios que você deve levar em consideração. Confira!

Pense na acessibilidade

A acessibilidade ao local é uma questão que deve ser sempre considerada. Sabemos que atualmente boa parte dos edifícios tem elevador, e ele é obrigatório a partir de certa quantidade de andares. No entanto, é necessário destacar essa questão, especialmente porque há sempre imprevistos que podem ocorrer em relação ao seu uso, como queda de energia, apagões etc.

Dessa forma, os imóveis localizados nos andares mais baixos são os mais acessíveis, e devem, portanto, ser os escolhidos por aqueles que apresentam alguma dificuldade de locomoção ou que tenham parentes que sofrem desse problema. Vale ressaltar que idosos também entram nessa categoria.

Pondere a incidência de ruídos

Por outro lado, os andares mais baixos estão mais próximos da rua e da vida urbana, o que leva ao apartamento um número maior de ruídos. Dessa forma, caso você seja uma pessoa que necessita de um espaço mais silencioso, a ponto de estar disposto a pagar um pouco mais para se livrar dos barulhos, a recomendação são os andares mais altos.

Antes de fazer essa decisão, é fundamental avaliar alguns fatores, como o próprio local. Por exemplo, se nos locais próximos não existir nenhuma fonte de ruído, como bar, igreja, casa de show, avenida movimentada, entre outros, a necessidade por um andar mais alto não é tão grande. Agora, se o local contar com esses elementos, os andares superiores devem ser considerados.

Valorize a vista e a ventilação

Se você é uma pessoa que presa muito pela vista do apartamento, assim como a ventilação, os andares superiores devem ser os escolhidos. Estas opções configuram na melhor opção para quem deseja ter esses atributos em casa.

Isso ocorre basicamente por conta de dois aspectos. O primeiro é que há menos barreiras para o vento circular nas grandes alturas, o que o torna mais presente. O segundo é que a vista pode ser mais bem apreciada de um ponto alto, sem impedimentos visuais. Entretanto, é necessário tomar cuidado em relação a alguns detalhes, como presença de edificações altas próximas etc.

Priorize a sua privacidade

A privacidade é uma das questões que mais impacta na qualidade de vida. Nossa casa deve ser um espaço feito para nós e para as pessoas que desejamos compartilhar a nossa vida. Em apartamento, às vezes, esse critério é prejudicado, seja por erros de projeto, seja por escolhas equivocadas do andar do apartamento.

Dessa forma, caso você considere que a edificação não foi feita de forma muito eficiente em relação à garantia da privacidade, é importante que sejam escolhidos os imóveis dos andares mais altos, pois eles apresentam maior privacidade, especialmente se não houver edificações tão altas pela vizinhança do local.

Avalie os preços

Outro ponto que você deve ficar atento quando for escolher o andar do apartamento são os preços. Em geral, as alternativas localizadas mais ao alto da edificação apresentam um preço maior em relação às demais.

Isso corre por conta de diversos detalhes, como os já listados anteriormente: vista privilegiada, privacidade e ruídos. Dessa forma, os apartamentos de andares mais baixos podem ser uma ótima alternativa para você que pretende economizar na hora de fazer a compra, mas ainda não sabe qual critério utilizar para fazer esse abatimento na conta.

Analise os problemas estruturais

Os problemas estruturais de um edifício são uma realidade a ser considerada. Eles aparecem com maior frequência em imóveis mais antigos, mas todos eles estão suscetíveis a estes problemas.

Em geral, apartamentos localizados nos andares mais baixos são os mais suscetíveis a ter esse tipo de contratempo, especialmente em relação a infiltrações. Isso ocorre por um motivo simples: os andares de baixo estão mais expostos à pressão da edificação, uma vez que neles está apoiado o peso dos andares superiores e de toda a estrutura, seja ela hidráulica, sanitária ou elétrica.

Considere a exclusividade

Por fim, mas não menos importante, este fator é subjetivo, mas fundamental para que você escolha o andar do apartamento. Em geral, apartamentos localizados nos andares mais altos dão um simbolismo de exclusividade ao proprietário.

Entre os fatores que podemos apontar, temos a própria vista privilegiada, olhando a cidade por cima. As coberturas, em especial, eliminam a presença de vizinhos superiores, o que também causa mais sensação de conforto e privacidade.

Sendo assim, saber como escolher o melhor andar do apartamento é fundamental para adquirir um bom imóvel, adequado ao seu perfil e que esteja de acordo com os parâmetros necessários para conferir bem-estar a todos os moradores. Apresentamos ao longo do texto como você deve avaliar e agir na procura. Siga as dicas que apresentamos e encontre a melhor opção para você!

O OUTRO LADO DO CLIENTE

NA MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA HÁ 5 IMPORTANTES INTERVENIENTES A TER EM CONTA NO PROCESSO DE ANGARIAÇÃO OU DE VENDA DE UM IMÓVEL

Na Mediação Imobiliária e noutras atividades, o cliente é o foco que rege todas as ações. Chamamos-lhe target ou público-alvo e dedicamos-lhe todo o nosso tempo para podermos antecipar e satisfazer todas as suas necessidades para que ele inicie ou continue a relação que tem connosco, até aqui penso que todos concordamos e compreendemos, o grande erro é que muitas vezes o fazemos sem pensar no que realmente está por detrás da sua decisão de escolha. Vejamos:

– Como é que o cliente chegou até nós? Foi só mesmo pela promoção?

– Será que há outro “cliente” no processo? Como chegar também a este?

– Como é que escolhe? Sozinho, alguém o aconselha, ou ainda, o influencia?

– Será que é mesmo ele que decide? Ou há outras pessoas a decidir por ele?

Estas e outras tantas perguntas podem dar-nos pistas importantes que nos levam a pensar que por detrás de uma venda, seja ela de um produto ou de um serviço, existem uma série de outros intervenientes importantes para além do cliente em si, logo, hoje não podemos pensar em comunicar pensando apenas numa única pessoa, mas sim nas várias pessoas que integram o processo de decisão de compra dentro da comunidade do nosso cliente.

Analisando e reportando-me à atividade de Mediação Imobiliária, identifico 5 importantes intervenientes sobre os quais irei falar para que os possam envolver de forma positiva no processo de Angariação ou de Venda de um imóvel:

1. CLIENTE

Para atrair um potencial Cliente utilizam-se estratégias de comunicação que recorrem a técnicas de Prospeção e a atividades de Promoção que procuram evidenciar características, benefícios e principalmente vantagens do serviço proposto.

Importa referir que o Cliente na Mediação Imobiliária é quem assina um Contrato de Mediação Imobiliária, onde deverão estar refletidos todos os serviços associados e métricas de verificação de cumprimento do mesmo.

O Cliente pode ser Cliente Vendedor ou Cliente Comprador. Em Portugal, e na maior parte dos países do mundo que têm esta atividade legislada e organizada, o Agente Imobiliário ou Mediador, não poderá representar ambos os clientes (vendedor e comprador) na mesma transação. Desta forma evita-se possíveis conflitos de interesses e até pouca clareza na transação para quem o serviço é direcionado.

Para além disso, não nos podemos esquecer que estamos a juntar duas partes com interesses antagónicos, (em traços gerais, uma parte quer vender pelo maior valor possível, a outra, quer comprar pelo menor valor possível) o que tornaria a operação de venda e compra representada pela mesma pessoa num processo muito complexo e pouco claro quando começasse a negociar, pois forçosamente e tendencialmente colocar-se-ia do lado de uma das duas partes, normalmente e eticamente, do lado de quem assinou o contrato.

2. UTILIZADOR

Se o meu Cliente se encontra numa das duas partes (vendedor ou comprador), na mediação, a outra será ocupada pela figura do Utilizador. A grande diferença entre o Cliente e o Utilizador, é que só um paga a utilização do serviço e esse será o designado de Cliente, pois o outro utiliza o serviço de forma gratuita.

O Utilizador é na maior parte dos casos o Cliente Comprador, com quem tradicionalmente não se realiza ainda ou frequentemente Contratos de Mediação Imobiliária, no entanto, o comprador recorre frequentemente ao serviço da Mediação Imobiliária para encontrar o imóvel certo para si, sem que para isso tenha (ou queira) remunerar o Agente Imobiliário, ou mais precisamente, a Agência Imobiliária. A situação contrária é também como referi possível, ou seja, §

Normalmente o Utilizador é atraído pela Promoção de Produto, ou seja, pelo imóvel do proprietário, que é na realidade o verdadeiro Cliente a quem prestamos um serviço contratado. É uma estratégia fácil, mas baseada numa antiga forma de ver o mercado baseando única e exclusivamente a oferta em produto, embora seja ainda indiscutivelmente válida e utilizada de forma comum, o que sugiro é que se evolua trabalhando cada vez mais na Promoção de Serviço, ou seja, no que podemos oferecer como solução e diferenciação ao Utilizador, ou seja, ao “Cliente” comprador que terá de ver na pessoa que lhe presta um serviço uma mais valia de conhecimento altamente preciso e atualizado do mercado para além do que este cliente pode encontrar “per si”, para isso, a estratégia de promoção deverá passar pelo marketing pessoal utilizando ferramentas já comuns na fase de Angariação, como a Apresentação de Serviços que deve ser pensada e adaptada para comunicar com o comprador.

No fundo o que se pretende é o ganho da sua empatia, confiança e lealdade face ao serviço que agrega e representa valor acrescentado, mas que lhe está a ser prestado de forma gratuita para que nos escolha como agente imobiliário que pode garantir uma rede de networking capaz de encontrar o imóvel certo para as suas reais necessidades. Se por outro lado esta procura for feita por alguém que por acaso tem um imóvel que lhe interessa, o serviço é prestado de forma muito redutora e pouco focada no cliente comprador, pois não desenvolve o potencial de hipóteses de escolha adaptada que pode ter com o apoio de um profissional assumidamente dedicado.

3. INFLUENCIADOR

O Influenciador é um termo recentemente na nossa linguagem comercial. Na minha opinião, que não deve ser única, sempre existiram, mas atualmente assumem-se como uma figura relevante no processo comercial. Utilizam muito a sua experiência através da passagem de palavra (presencial ou através de redes socias ou blogs) para opinar, avaliar e aconselhar influenciando outras pessoas no processo de escolha e decisão de uso ou compra de serviços ou produtos. Esta figura ganha hoje uma dimensão extremamente relevante pela genuinidade e poder de abrangência, pois através do canal online chegam a muito mais pessoas. As redes sociais complementadas com blogs, são os canais de comunicação que utilizam para comunicar com a sua “tribo” para recomendar ou influenciar, a maior parte dos Influenciadores são especialistas em determinadas áreas e são altamente reconhecidos, no entanto, surgem cada vez mais grupos organizados por interesses que ganham uma relevância pelo coletivo.

Olhando para a sua essência, por vezes os Influenciadores podem não comprar o seu serviço ou produto, ou até podem nunca o vir a utilizar, contudo, sem terem contacto com o mesmo e com a pessoa que o presta, opinam e criticam de forma positiva ou negativa levando outros a comprarem ou não, o ideal é sempre saber quem são e que valores partilham, sejam eles Influenciadores ou Clientes que já tenham usufruído ou não do serviço de Mediação Imobiliária na comunidade onde atua. Para o processo de Angariação para Venda, a comunidade será na zona onde estão as suas angariações, Para o processo de pesquisa para proposta de aquisição, a comunidade será onde o Cliente Comprador vive ou pretende viver. Será sempre bom comunicar com as comunidades, falar com pessoas e possíveis influenciadores, convidá-las para iniciativas e agir de forma natural, cordial e aberta para poder observar o seu comportamento, seja no online (construa uma comunidade nas redes sociais, subscreva blogs e newsletters), como no offline (frequente eventos promovidos pela sua comunidade, atue ativamente de forma útil e relevante). O objetivo é que seja considerado e quem sabe, recomendado para se tornar também num Influenciador como figura de referência associada ao serviço que presta!

4. FÃ

Possivelmente a melhor personagem da sua história, aquele que lhe quer bem de forma incondicional, incapaz de o criticar, sempre presente nos grandes momentos. O fã acaba por ser um embaixador da marca ou da marca pessoal. O Fã foi conquistado de consciente, através de ações específicas e direcionadas, ou de forma inconsciente, perante a experiência de prestação de serviços prestados a outros que observou e que foram reveladores da sua postura e forma de exposição no mercado. Os Fãs têm de ser considerados e acima de tudo mimados. Nunca se nega uma resposta a um Fã, nunca se desconsidera um pedido. Encontre-os e desenvolva com eles um diálogo constante e coerente nas redes socias e especialmente, junto da sua comunidade. Muitos deles vão recomendá-lo de forma incondicional, ou seja, não olham tanto à sua competência pois gostam de si por si e confiam na sua oferta, atuando muitas vezes como defensores quando alguém discorda ou o ataca a si ou ao serviço presta. Esta é sem dúvida a melhor forma de promoção orgânica, não é paga, é verdadeira e é feita de pessoas para pessoas. Apesar da atitude do Fã ser condescendente, não é cega, nem eterna, por isso não o desiluda, até porque quando deixa de ser seu Fã, vai ter a tendência de o criticar de forma mais pessoal e efusiva. Para trabalhar os seus Fãs, deve optar por trabalhar no sentido de promoção da sua marca própria, da sua notoriedade, como por exemplo, envolvendo-os em ações que promovam um contacto próximo consigo, como convites para Open Houses, Palestras, Workshops etc. Garantir a sua presença nestas iniciativas é uma boa forma de os trabalhar, de os mimar e de deixar que naturalmente os resultados surjam.

A maior parte das grandes marcas trabalham os seus Fãs pelo esforço diminuído de alcance (estão mais próximos) e pela capacidade que estes têm de gerar grandes resultados.

5. DECISOR

Possivelmente já reparou que quando o seu cliente está quase a decidir, aparece alguém que decide por ele. Ele deixa e até agradece, esta pessoa, que deve constituir como target, é o decisor. Sempre que possível deverá ser identificado na fase de Qualificação, seja na Venda, como na Angariação, e deve ser considerado como alvo primário ou secundário em todo o processo, embora tendencialmente se torne mais ativo no fecho. Nunca se coloque contra ele, pois se tiver essa atitude o mais natural é que não feche a transação. Envolva-o no processo sempre que o cliente o permita, demonstre-lhe que a sua missão é a de satisfazer as necessidades do seu cliente, se ele tiver do seu lado, terá um grande aliado e a venda ou angariação será mais facilitada.

Alguns exemplos de decisores: cônjuge, namorada(o), amigos, filhos, pais ou outros familiares. Os decisores conquistam-se pessoalmente, embora o marketing de conteúdo também possa ajudar a criar uma comunicação própria para este target de forma a sensibilizá-lo dando-lhes importância e relevância no processo, o que credibilizará a sua imagem.

Hoje em dia não podemos pensar apenas num segmento-alvo estático e apenas diferenciado por características sociodemográficas como o único ator principal, existem outros atores importantes que cada vez mais influem no processo de angariação ou venda e por isso a segmentação e comunicação deve ir muito mais além procurando interesses e motivações destes “novos” atores que cada vez menos serão secundários.

QUEM TEM A VARINHA MÁGICA PARA TRABALHAR COMPRADORES?

A grande verdade é que estamos num mercado de clientes vendedores e que a procura, é maior do que a oferta, razão pela qual dou muita formação sobre o Processo de Angariação que é dedicado ao treino e tratamento de clientes vendedores, mas também é verdade que aparentemente, os compradores são um cliente mais fácil de tratar, e digo aparentemente porque não tenho tantas certezas absolutas, contudo, há um facto inegável nesta altura, os compradores são muitos e esta abundância dá-nos uma sensação estranha de que são fáceis de obter e de tratar, mas será mesmo assim?

Na minha opinião, quando os compradores são em maior número face à oferta, é natural pensar que grande parte destes vão comprar e que será apenas uma questão de encontrar o sítio certo, no momento certo. Muitos profissionais apostam nesta “magia” da omnipresença, uma característica divina e ainda, muito pouco humana.

Assumindo que neste mercado em alta conseguimos encontrar o sítio certo, no momento certo, temos de saber ultrapassar outro obstáculo, o medo. O comprador tem dois grandes medos que necessita de ultrapassar antes de comprar, poderá ultrapassá-los com, ou sem a ajuda de um Agente Imobiliário:
1. Medo de se enganar no imóvel que vai comprar;
2. Medo de ser enganado pelo proprietário ou por quem o representa, ou seja, pelo Agente Imobiliário do cliente vendedor.

Se existisse a tal varinha mágica para trabalhar compradores, era sobre estes dois medos que a usaria para os aniquilar, ou pelo menos, aliviar para que se realiza-se a tão desejada transação. Infelizmente, esta varinha não existe, por isso, vamos a factos.

A construção de uma imagem de serviço de confiança e credibilidade (tantas vezes abordado em artigos anteriores que escrevi), são a base para trabalhar os comportamentos e características do cliente comprador:
• São pouco leais;
• Na maior parte das vezes, não sabem o que querem (apesar de estarem convencidos que sabem) e principalmente, o que realmente necessitam;
• Decidem lentamente, ou não decidem de todo.

O Agente Imobiliário que que trabalhe clientes compradores deverá focar e agir nestes 3 pontos que devem ser trabalhados desde o primeiro contacto e desenvolvidos durante todo o processo, especialmente no início da fase da abordagem e qualificação. Um dos pontos críticos é o primeiro contacto, normalmente e cada vez mais realizado através da internet e à posteriori, por telefone. Este contacto deve dar sempre origem a uma reunião pessoal onde todas as dúvidas sobre as intenções do potencial cliente comprador devem ser disseminadas para se poder avançar, ou não, para eventuais visitas.

Vamos por partes, primeiro Internet.

Cada vez mais, potenciais clientes compradores contactam agentes por internet utilizando o email como principal meio, utilizam-no porque lhes permite o anonimato, porque é cómodo, imediato e porque podem pedir informações sem compromisso. Como responder ao seu potencial cliente nestes casos:
1. Agradecer o contacto;
2. Dar a informação solicitada sobre o imóvel;
3. Dar apenas informação relevante sobre o imóvel e que não conste no site;
4. Após cada resposta, fazer uma pergunta correlacionada com o imóvel, não mais do que duas ou três, utilizando-as quase como isco;
5. Solicitar sempre a possibilidade de uma forma de contato mais próximo, ou por telefone, ou presencial.

Muito importante, não demore muito tempo a dar a sua resposta, em muitos casos e cada vez mais tendo em conta o tipo de cliente de futuro, mais do que 5 minutos já será o suficiente para o seu lead perder o interesse. Não subestime o tipo de email, lembre-se, o preconceito será sempre o seu pior inimigo.

Se conseguir chegar ao contato telefónico, vai ter a grande oportunidade de escutar o seu eventual potencial cliente, possivelmente fez algo que lhe despertou interesse e agora está na altura de fazer com que se consigam encontrar.
Como responder ao seu potencial cliente nestes casos:
1. Agradecer o contacto ou a disponibilidade;
2. Criar rapport, sempre que possível;
3. Valorizar o interesse sobre o imóvel;
4. Responder a todas as perguntas e mais uma vez, fazer uma pergunta de pré-qualificação a seguir a cada resposta;
5. Procurar encontrar e transmitir um motivo claro para a necessidade de se reunir com o seu potencial cliente, por exemplo:
• Conhecimento do imóvel em causa;
• Conhecimento da zona, hábitos, infra-estruturas, envolvente, life style;
• Conhecimento das condições de financiamento, caso se aplique;
• Informação sobre outros imóveis, caso verifique durante a pré-qualificação que o imóvel em causa não corresponde às solicitações do seu potencial cliente;
6. Marcar uma reunião na sua agência, escritório ou local neutro perto do imóvel que o cliente pretenda ver;
7. Nunca diga que não lhe vai mostrar a casa. Diga sim que antes de mostrar, necessita de saber se o imóvel se adequa ao seu potencial cliente e se este reúne as condições necessárias para o adquirir e fá-lo pelos seguintes motivos:
• Evita criar-lhe falsas expectativas;
• Evita fazer perder-lhe tempo com visitas desnecessárias;
• Porque representa o proprietário e por isso, tem um compromisso para com este;
• Porque um Agente Imobiliário responsável e sério, segue sempre estes procedimentos.

Existem muitos profissionais que por trabalhar em regime aberto de angariação não conseguem respeitar estes procedimentos, muito devido à possibilidade do seu potencial cliente escolher outro agente imobiliário que detém também esse mesmo imóvel e de assim visitar a casa e até possivelmente, realizar a transação. Se optar por este método de angariação em aberto será difícil qualificar, terá de ir direto para as visitas tentando mais eficaz que eficiente. Neste caso a gestão de tempo e os recursos certos ficarão comprometidos pela incerteza, bem como a qualidade de serviço que se confunde com o saber mostrar uma casa ou, saber vender uma casa.

Seja em regime aberto ou exclusivo, também existe quem não consiga qualificar o cliente antes da visita e precise sempre de uma visita para esse efeito. Mais uma vez, estará a ser menos eficiente, pois irá sempre necessitar de mais uma visita para entender melhor o potencial cliente comprador.

Para conseguir que o cliente o veja como uma mais valia na sua decisão, deixando–se qualificar pessoalmente, terá de conseguir transmitir confiança e credibilidade e por para a estratégia de publicidade e marketing pessoal de atração deverá abandonar as clássicas e únicas promoções de imóveis (marketing de produto) e dedicar-se cada vez mais ao marketing e branding pessoal utilizando diferentes canais que possam passar uma mensagem de conteúdo relevante para o potencial cliente comprador, uma mensagem que o faça reconhecer que não deve decidir, sem antes falar consigo.

Em relação aos canais online, pode utilizar os seguintes meios: blogs; redes sociais; sites e portais comunicando de forma apelativa, com mensagens ou vídeos que transmitam casos de sucesso ou reconhecimento deste por entidades ou clientes, falar de experiências é muito importante, ter outras pessoas que podem falar por si, ainda mais.

Em relação aos canais offline, pode utilizar flyers, revistas, jornais locais.

Quanto ao conteúdo, podemos utilizar o mais variado abrangendo os seguintes temas:
• Notícias relevantes sobre o mercado para este tipo de público-alvo;
• Dicas de como adquirir um imóvel nas zonas onde opera;
• Descrição sobre o estilo de vida das zonas onde opera;
• Notícias e dicas sobre financiamento, caso o público-alvo se enquadre;
• Informação atualizada e relevante sobre questões fiscais e administrativas sobre as zonas onde opera;
• Tendências sobre modo de vida ou comunidade da zona e do segmento alvo que a habita;
• Alterações urbanísticas relevantes que irão surgir em breve na zona onde opera;
• Informações sobre infraestruturas, sempre nas zonas onde opera, entre outras que ache relevante.

Facto: quando os potenciais compradores não têm nenhum contrato de mediação imobiliária, não estão fidelizados ou melhor dizendo não têm compromisso, e por isso a qualificação torna-se mais difícil de obter e até credível, consequentemente requerem muito tempo ao Agente Imobiliário. Por isso, se o profissional especializado neste cliente não tem um método para gerar confiança e credibilidade para chegar ao contacto pessoal com este cliente, será tudo muito mais difícil e poderá depender da magia de estar no momento certo, na altura certa. Infelizmente, como disse atrás, não existe uma varinha mágica, existe sim um método testado que funcione e no qual deve acreditar e acima de tudo, existe muito trabalho!

ENTENDA O QUE É O ITBI E COMO CALCULÁ-LO

Conquistar a casa própria é o sonho de muitos brasileiros. Nesse sentido, a compra e a venda de imóveis é um procedimento burocrático e que deve seguir algumas regras previstas em legislação própria.

Além da documentação exigida para a transmissão desse bem, o interessado também deve arcar com o pagamento do ITBI — Imposto de Transmissão de Bens Imóveis — para que o ato seja considerado válido.

Mas afinal, você sabe o que é o ITBI e qual o motivo de pagá-lo? Neste artigo, você vai entender como ele funciona e por que deve cumprir com o seu pagamento para evitar problemas fiscais. Confira!

O que é o ITBI?

O ITBI é a sigla para Imposto de Transmissão de Bens Imóveis. Trata-se de um imposto de caráter municipal que incide sobre a aquisição de um imóvel por pessoa física — salvo nos casos de sucessão por falecimento. Ele deve ser pago antes do fechamento e assinatura do negócio pela parte que adquire o bem.

Desse modo, somente após a comprovação do pagamento, o imóvel está liberado para ser transferido para a parte compradora. Para isso, é requisito juntar a guia de recolhimento do imposto que atesta que o valor foi devidamente pago junto ao cartório responsável pelo registro.

Esse imposto está previsto no art. 156, inciso II da Constituição da República Federativa do Brasil. Confira:

“Art. 156. Compete aos Municípios instituir impostos sobre:

II – transmissão “inter vivos”, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição.”

Da mesma forma é a redação do art. 35 do CTN:

“O imposto, de competência dos Estados, sobre a transmissão de bens imóveis e de direitos a eles relativos tem como fato gerador:

I – a transmissão, a qualquer título, da propriedade ou do domínio útil de bens imóveis por natureza ou por acessão física, como definidos na lei civil;

II – a transmissão, a qualquer título, de direitos reais sobre imóveis, exceto os direitos reais de garantia;

III – a cessão de direitos relativos às transmissões referidas nos incisos I e II.”

Por que o ITBI deve ser pago?

De maneira geral, esse tipo de tributo tem natureza fiscal, ou seja, ele é arrecadado junto aos cofres públicos para ser investido na tutela e em melhorias de serviços para a população como saneamento básico, coleta de lixo, saúde, educação, cultura etc.

Nesse sentido, o ITBI é um imposto obrigatório e faz parte da compra de um imóvel novo. Ele deve ser pago para que o bem possa ser regularizado junto ao cartório de registros públicos e aos arquivos da prefeitura.

Como o ITBI deve ser calculado?

Por ter caráter municipal, o valor da alíquota desse imposto varia de acordo com cada cidade — até o máximo de 3% sobre a base de cálculo.

A base de cálculo do ITBI consiste no valor venal do imóvel. Ele é obtido considerando alguns elementos como situação do mercado imobiliário, bairro onde o imóvel está localizado, episódios de valorização etc. Assim, é necessário é multiplicar a base de cálculo pelo percentual da alíquota definido pela lei em vigor em cada município.

Vamos exemplificar. Se você quer comprar um imóvel na cidade de São Paulo que custa R$ 200.000,00 e a alíquota estabelecida for de 2%, para isso, o valor do bem deve ser multiplicado por essa taxa, que resulta no ITBI cujo valor será de 4 mil reais.

• R$ 200.000,00 x 2% = R$ 4.000,00.

Quando o ITBI deve ser pago?

Não há uma regra que vale para todos os casos. O prazo costuma variar de cidade para cidade ou conforme o cartório onde o registro será feito. Dessa forma, o pagamento pode se dar antes do procedimento de lavratura da escritura pública no cartório ou após o seu registro.

Antes da emissão da guia do ITBI, as partes devem reunir toda a documentação necessária e apresentar tudo junto ao banco ou cartório responsável.

Por isso é essencial consultar o cartório e a prefeitura do seu município para entender melhor como funcionam os prazos e os trâmites para cada procedimento.

Geralmente, o vencimento para a quitação do imposto é estabelecido em prazo próximo ao da transmissão do bem imóvel, cerca de um mês após a compra.

Quem deve pagar o ITBI?

Em regra, a parte adquirente — quem compra o imóvel — fica responsável pelo pagamento do imposto. Contudo, isso pode ser estabelecido de forma contrária, caso ambas as partes assim concordem, ou seja, o vendedor pode arcar com as despesas do ITBI. Nesse caso, o contrato deve prever expressamente esse fato. Dependendo do município, o valor pode ser parcelado em até 12 vezes sem juros.

Onde ele deve ser pago?

A guia do ITBI deverá ser paga em instituições bancárias, casas lotéricas ou nos postos de atendimento próprios.

É possível que o ITBI não seja pago?

Sim. Se for caso de sucessão de imóvel devido a falecimento, a cobrança não é realizada. Contudo, ainda há outra situação. Se porventura o comprador não concordar com o valor que está sendo cobrado, ele deverá contratar um perito para avaliar o imóvel e fornecer um laudo técnico contendo o valor devido e as justificativas que fundamentem o novo preço, se for o caso.

Além disso, moradias de caráter popular financiadas pelo governo e vinculadas a programas especiais de financiamento oferecem desconto ou até isenção no pagamento do ITBI.

O que acontece com o ITBI do imóvel na planta?

Caso o imóvel ainda não esteja pronto para morar, em regra, a cobrança é devida. Dessa forma, o cálculo é baseado considerando o valor como se o imóvel já estivesse pronto. Para isso, é importante ter atenção às ofertas de valor muito baixo. Pode ser que o ITBI não esteja incluído, por exemplo.

Quais são as alíquotas de ITBI estabelecidas nas principais cidades do país?

A alíquota costuma variar entre 2 e 3%, conforme a lei de cada município. Confira alguns exemplos:

• São Paulo — 3%;
• Rio de Janeiro — 2%;
• Recife — 3%;
• Porto Alegre — 3%;
• Manaus — 2% nos imóveis com valor superior a R$ 20 mil.

A compra e venda de imóvel não é um procedimento tão simples. Ele requer a juntada de uma série de documentos e o pagamento obrigatório de impostos como o ITBI. Portanto, leve isso em consideração no momento de planejar o seu orçamento.

A compra de um imóvel deve ser feita com muita cautela e atenção. 

CONFIRA O PASSO A PASSO PARA VENDER UM IMÓVEL RAPIDAMENTE

O mercado imobiliário está em alta. A todo o momento surgem novos investidores e pessoas interessadas em negociar propriedades, seja para adquirir ou se desfazer de seus bens. Nesse sentido, tão importante quanto comprar um imóvel é saber vendê-lo de maneira inteligente, despertando o interesse do futuro cliente.

Nesse cenário, saber vender um imóvel é uma tarefa que exige planejamento e a adoção de estratégias específicas. Afinal, é essencial tomar alguns cuidados para que todo o procedimento ocorra na legalidade e seguindo os trâmites burocráticos estabelecidos.

Está pretendendo vender um imóvel? Neste artigo vamos apresentar os passos que devem ser adotados para que você consiga negociar a sua propriedade e garantir que tudo sairá bem. Confira!

Organize a documentação necessária

A primeira atitude é reunir todos os documentos que são exigidos pela lei para a realização devida da transação. Preparamos um checklist contendo os principais!

Documentos do proprietário do imóvel

• Carteira de identidade e CPF do proprietário e de seu cônjuge — caso ele seja casado;
• Certidão de Casamento — caso seja casado;
• Certidão de Nascimento — se for solteiro;
• Certidão do Distribuidor Civil;
• Certidão de Feitos emitida pela Justiça Federal;
• Certidão de Feitos emitida pela Justiça do Trabalho;
• Certidão Negativa emitida pelo Ofício de Interdição e Tutelas.

Documentos do imóvel

• Certidão de Matrícula Atualizada — Certidão de Propriedade ou Registro;
• ITBI pago — Imposto de Transmissão de Bens Imóveis;
• Certidão Negativa de Débitos Municipais;
• Declaração de quitação condominial — caso o imóvel seja um apartamento.

Calcule o valor de venda

Antes de definir um valor final para o imóvel, é importante estar atualizado com relação à movimentação do mercado e às novas tendências. Desse modo, estabelecer preços muito acima da média não é uma boa atitude, uma vez que dificilmente um interessado pagará por ele.

Por isso, é importante decidir por um preço adequado e que condiz com as condições e a estrutura do imóvel. Assim, a negociação será benéfica e vantajosa para ambos os lados.

Mas afinal, você sabe como calcular o valor de venda de um imóvel? Listamos a seguir alguns fatos que devem ser observados antes de determinar um preço justo e coerente para a propriedade que será negociada. Entenda:

• verifique a localização do seu imóvel;
• pesquise a acessibilidade e a proximidade de vias ou estações de metrô, trens e pontos de ônibus — ou seja, se há redes de transporte público que atendem a região;
• analise a proximidade de centros comerciais — supermercados, shoppings, farmácias;
• pesquise a segurança do bairro — os índices de violência e criminalidade;
• verifique a estrutura do imóvel — o estado de conservação da fiação elétrica, tubulação, paredes, acabamento, pintura etc;
• inclua as características do imóvel — área de lazer, academia, piscina, sauna, salão de festas;
• avalie o valor do metro quadrado definido para a região e faça a comparação com a metragem do seu imóvel;
• calcule o número de quartos e suítes — quanto mais cômodos, mais valorizado o imóvel será.

Uma boa ideia é procurar imóveis na região com as mesmas características, número de suítes, aposentos, garagem, metragem e comparar os valores — é possível fazer isso visitando sites de imobiliárias. Você também pode procurar saber o valor pelo qual foram negociados os últimos imóveis colocados à venda na vizinhança.

Procure uma imobiliária

A venda de um imóvel é um procedimento burocrático e complexo. Muitas vezes uma pessoa comum não consegue dar conta de acompanhar todos os seus trâmites. Até porque a reunião de todos os documentos necessários para a finalização do negócio e a avaliação de todos os fatores é uma fase cansativa.

É aí que entra a importância de contar com o auxílio de agentes intermediários, como empresas imobiliárias ou corretores. A ajuda de um especialista diminui os riscos de ocorrerem problemas e facilita as transações.

Mas para isso, é essencial fazer a escolha de uma imobiliária competente e de confiança, que seja capaz de oferecer todo o suporte e auxílio necessário durante esse procedimento. Conheça algumas dicas que devem ser levadas em consideração:

• pesquise a reputação da empresa no mercado — uma boa ideia é verificar as opiniões de clientes em sites e fóruns de redes sociais;
• peça indicação de conhecidos, familiares e amigos que já fizeram esse tipo de negociação;
• analise se o corretor de imóveis tem o devido registro no Conselho Regional dos Corretores de Imóveis;
• visite pessoalmente a imobiliária e converse com o consultor.

Tire fotos de qualidade

As fotos do imóvel causam forte apelo visual. Por isso, tirar boas fotografias é uma etapa essencial para a atração de novos compradores. Até porque é bem comum que as fotos sejam a primeira coisa que os interessados em adquirir um imóvel vão conferir — e se eles gostarem do que estão vendo, poderão ir pessoalmente até o local analisar melhor.

Confira algumas dicas de como tirar as fotos:

• organize a bagunça — evite deixar objetos soltos e espalhados no ambiente;
• use uma máquina fotográfica ou celular com boa resolução;
• analise o melhor ângulo dos cômodos;
• preste atenção na iluminação — o ideal é não tirar fotos contra a luz;
• use um tripé se possível — para evitar que as fotografias saiam tremidas;
• tire fotos da rua onde o imóvel está situado — e da fachada também.

Faça o anúncio do imóvel nos canais adequados

Sem publicidade adequada, como alguém vai saber que o seu imóvel está disponível para venda? Por isso, invista na elaboração de anúncios e divulgue-os em classificados e sites específicos dedicados à publicidade de propriedades.

Uma ideia também é instalar placas com os dizeres “Vende-se” na fachada. Assim, quem passar pelo local saberá das suas intenções de se desfazer do bem. Além disso, não se esqueça de contar para a sua rede de contatos. O famoso marketing boca a boca pode ser um mecanismo muito eficiente para a publicidade do imóvel.

A opção de vender um imóvel envolve uma série de etapas que devem ser observadas com atenção. Um dos cuidados mais importantes que se deve ter é procurar a ajuda especializada de uma imobiliária para auxiliar e enfrentar a burocracia que é exigida durante todo o procedimento.