Lotes com irregularidades são muito comuns. No Distrito Federal, por exemplo, 37% dos lotes são irregulares. O governo combate a grilagem de terras, mas é importante buscar informações para avaliar suas condições e só assim fazer uma compra segura.
No post de hoje, vamos ajudá-lo apresentando alguns procedimentos para saber se o terreno é regularizado. Acompanhe!
Como saber se o lote é legal?
Caso seja uma área pública, o terreno pode ser desapropriado e você perde o bem. Por isso, é importante levantar o máximo de informações do lote e do vendedor. Assim, é possível avaliar as condições do imóvel e só então fazer uma boa aquisição. Vamos aos pontos-chave:
Visite o terreno
Nunca compre um terreno (ou qualquer outro imóvel) sem visitá-lo antes. Uma ida ao local que busca adquirir é indispensável para conhecer a infraestrutura, acesso, estados das vias, iluminação e vizinhança. Verifique a demarcação do lote, se está próximo a áreas de mananciais ou de proteção ambiental. A boa escolha do empreendimento também deve levar em consideração os serviços essenciais disponíveis e os que serão instalados, além de quem vai administrá-los e se é um loteamento aberto ou fechado.
Avalie a questão do preço
Em linhas gerais, imóvel com apenas a posse tem um valor bem menor do que imóvel com propriedade regularizada. Quando se tem apenas a posse, a regularização definitiva pode ser um processo complicado e custoso. Portanto, evite essa dor de cabeça.
Confira a aprovação e o cronograma de obras na prefeitura
Cada prefeitura faz seu próprio levantamento, por isso é importante comparecer até o órgão competente. Verifique se o loteamento é aprovado e se a empresa está cumprindo com o cronograma de obras. Se localizado em zona urbana, a região depende da aprovação de diferentes órgãos públicos. É recomendável verificar informações junto aos prestadores de serviços públicos de água e energia para avaliar a situação da região, planos de expansão e melhorias nas redes.
Consulte a situação do imóvel
O segundo passo é se dirigir ao Cartório de Registro de Imóveis e solicitar a certidão de propriedade. Essa medida vai mostrar se a pessoa que está vendendo é realmente a proprietária e se o imóvel está desembaraçado. Além dela, é necessário a certidão negativa de ônus e alienações. Dessa forma, você vai ter certeza de que nada impede a venda do bem.
Para dívidas referentes ao IPTU, não há problemas se o bem não estiver em execução. O comprador pode negociar o abatimento da dívida com o vendedor e depois arcar com a despesa. Caso a compra for de propriedade rural, será preciso se informar na Superintendência Regional do Incra, que dará a certeza que a área está em zona rural.
Se constatado que a pessoa que está vendendo é realmente o proprietário do imóvel, via de regra, passa-se o direito à escritura pública, do proprietário antigo para o novo, que leva até o Registro de Imóveis e atualiza a matrícula. É fundamental olhar com atenção a documentação. Caso o lote não seja legal, os documentos podem alertar o comprador.
Consulte a situação do vendedor
Se for uma empresa a responsável pelo loteamento, o processo é é mais fácil, pois basta consultar seu histórico, solicitar referências sobre os loteamentos lançados antes e visitá-los. Consulte também o Creci (Conselho Regional de Corretores de Imóveis) para analisar a idoneidade da corretora.
Faça uma proposta de compra
Se estiver tudo bem até aqui, o passo seguinte é fazer uma proposta de compra para o detentor do lote legal. Deverá constar na proposta as seguintes informações:
- qualificação e manifestação de vontade de aquisição;
- indicação do terreno, descrevendo sua localização com a planta aprovada pelos órgãos competentes;
- valor do lote e do sinal da oferta;
- formas de pagamento, reajustes e os índices aplicados;
- promessa de firmar o contrato e o prazo para aceitar a proposta (indicado não ser superior a 30 dias).
Veja o modelo:
Eu (nome do proponente), (nacionalidade), (estado civil), (profissão), número do CPF e RG, local que reside, venho apresentar à Vossa Senhoria proposta de aquisição de um imóvel de sua propriedade, localizado em (endereço), pelo valor total de R$ (valor por extenso) a ser pago, mediante a entrada de (valor da entrada por extenso) e o restante em parcelas mensais de (número de cotas e valor por extenso).
Assine e coloque a data das vias, ficando com uma delas.
Conte com um advogado ou corretor de imóveis
Essas duas figuras auxiliam na análise dos documentos, evitando, assim, erros que podem gerar qualquer prejuízo ao comprador. O advogado, por exemplo, traz mais seriedade e segurança à transação, fazendo com que ela ocorre maneira legal, com garantias jurídicas a ambas as partes.
O corretor, por sua vez, aproxima as partes e faz a mediação para que ambas se convençam de que estão fazendo um bom negócio; ele então passa informações sobre os trâmites e seu andamento. O comprador pode contar com um ou dois profissionais, assim fica mais tranquilo quanto à aquisição.
Leia atentamente o contrato
Antes de assiná-lo, é importante analisar se as informações são as mesmas disponibilizadas ao longo da tratativa. Veja se está todo preenchido, risque os espaços em branco e, se tudo estiver de acordo, assine e coloque a data em três vias.
O contrato de compra e venda de imóvel, em via de regra, traz informações, como nome, documentos de identificação, nacionalidade, estado civil, preço do bem, formas de pagamentos, taxas que podem ser aplicadas, entre outros dados. Além disso, são discriminadas a responsabilidade para o pagamento das despesas do comprador e do vendedor, como lavratura, reconhecimento de firma etc.
Qual o motivo de tantos trâmites?
Pode parecer muita coisa e exigir muito trabalho, mas essas etapas burocráticas são essenciais para reduzir os riscos. Seguindo-as, você terá a certeza de que está comprando um lote legal, assegurando que o bem adquirido não será demolido ou outra pessoa vai atribuir para si a propriedade. No mais, boa compra!
